豪赚2万/㎡，隔壁小区却面临血亏！飘上天的申花并非稳赚不赔，杭州还有多少这样的楼盘

最近，城西某楼盘因交付后二手房价格大跌沦为楼市的负面教材，于是就此被定在了楼市的耻辱架上。

但是客观来讲，房子是用来住的，房产品终究要回归居住属性。即便在房价上升期的楼市，也仍有楼盘“深陷泥潭”，甚至是楼市的网红板块也不是所有楼盘都能跟上楼市这波节奏。

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近几日，朋友跟小凤凰聊起买2018年买的房子，位于申花的九龙仓臻玺，兴致勃勃地说中介打电话来问65000元/㎡卖不卖。为此，小凤凰还特地去看了下二手房的价格，刚刚成交的一套房源单价5万多，好像并没有朋友说的那么夸张。

于是，朋友解释道，“这套房确实卖了6万多元/㎡，最终交易时为了避税做低了100万，新业主都已经进群了。”

要知道，朋友当时以44000元/㎡的价格买下了135㎡左右的房子，这么算下来，两年的时间房价增值了2万元/㎡，收益可观。即便是此后限价标准上调到了48000元/㎡的合景天銮，其如今进入二手房市场后仍有四五十万的盈利。

反观曾经申花板块周边的次新小区价格，若是去年买进的话不一定获利了，甚至可能是血亏。

申花塘萍路街景 凤凰网房产/摄

据中介介绍2019年时，板块内的万家花城89㎡户型，最好的边套普遍的成交总价430万左右，今年边套普遍涨到了450万。

就拿这个户型来说，430万总价，首付三成129万，正常投资以5%的利率计算，一年可赚6.5万。

按揭301万，根据网上的提前还款计算器，按1年整计算，总共产生利息约为16.8万，实际这一年的成本就已经达23.3万，这笔帐还没算上二手房交易的各种税费和中介费，可以说是去年买了该小区的大概率没有跑赢房价的涨幅了。

同一地段，刚交付的二手房，和交付几年的二手房，形成了巨大价格差。其实万家花城在同时期的小区品质中已算上乘，很多二手房价格可能早已掉队了。

申花已算是杭州楼市最耀眼的板块之一了，早已成为杭州楼市涨幅的第一梯队领跑者，那么其他板块呢，其板块内的楼盘可能更惨。

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板块新房市场一片狂欢，但是不少楼盘在二手房市场的表现则令人心疼。

比如去年摇号的上实海上海二期，当年因为“倒挂近6000元/㎡”“准现房”的title还一度被挂上“红盘”的名头。

上实海上海实景图

当时296套房源均价为23542元/㎡，有约7344组意向客户，中签率仅为4.03%，相当于25个人摇一套房。

最近有中介朋友就该小区房源甩卖，108㎡的户型单价居然只要2.6万元/㎡，从好找房的数据来看，近6个月小区的成交均价在2.7—2.9万元/㎡不等。假如按照2.6万元/㎡来计算的话，确实算是微利了。小区从交付到现在不过1年时间，在全城都在交付即涨价的疯狂市场下，上实海上海的画风还是显得有些格格不入。

上实海上海近6个月房价走势图

上实海上海并不是个例，交付了大半年的天城府天著如今在二手房市场上的身价也不容乐观。

天城府天著位于江干石桥路，与现在的武林新城板块隔着一条高架，2018年开盘时毛坯均价3.47万/㎡左右，最后一次加推均价为34800.84元/㎡，也是在“现房”的庇护下，成为了年度高性价比楼盘之一。

但好找房显示近6个月小区只成交了一套，而且成交价只有35550元/㎡，不禁令人揣测房东这是缺钱甩卖吗？

中建锦绣越府实景图

这样的小区比比皆是，崇贤的荣安翡翠半岛，当时的抢房场面还历历在目，如今的二手房也几乎是与新房价格持平；星桥的中建锦绣越府（现房）今年6月高层的开盘均价已经达到了21000元/㎡，如今周边的二手房相差无几。

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几天前，凤凰网房产在《房价再翻一倍？次新房买卖有人笑有人哭，杭州近半年交付小区收益率来了！》中就统计过近半年（2020年5月后）27个交付的次新小区，挂牌价对比前期销售均价涨幅在35%以内的楼盘有9个，而涨幅在10%以下的楼盘有2个，而实际成交价格则更低，除去本身的购房成本，实际的收益率更低。

这已经是最新交付的小区，本身的二手房市场的的表现要优于几年前的小区，而凤凰网房产统计的近两年10月份的600多个小区的二手房成交情况，更是有272个小区成交价格同比涨幅在1%以下，即几乎没有涨甚至还跌了的小区占比达到了45%。

图文无关

所以说，买房是件技术活！

我们不否认有一些品质较好、差价较大的小区，业主获利丰厚。但是，从大的市场环境来看，大多数人，获利并不会特别大，有的不小心还会遭遇血亏的风险。

不少刚刚投资房产的购房者总是存在一种错觉：只要买了房子就是赚的。殊不知多少购房者在买房这件事上也是踏着泥潭过河，当年楼市低迷期时被套的九堡、下沙的投资客也是在这一轮涨幅中才脱险的。

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责任编辑/腾   腾

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